Si el documento de condominio establece que el apartamento es para uso residencial, no podrá llevarse a cabo ninguna actividad comercial o de servicios. Si el documento de condominio señala que el inmueble puede usarse como oficina, por supuesto que sí (ver arts. 3 y 26 LPH) 

Si el número de invitados es adecuado al tamaño de su apartamento, por supuesto que sí, ya que el uso del apartamento es uno de los atributos que contiene el derecho de propiedad. Por el contrario, si la cantidad de personas invitadas es desmedida o excesiva, no es legal. La ley de propiedad horizontal señala que el uso y disfrute de cada apartamento y de las áreas comunes debe hacerse respetando los derechos de los demás propietarios o vecinos y sin menoscabar o lesionar el mismo derecho que tienen los demás a hacer uso adecuado de estos espacios y a vivir en paz. Invitar un número desconsiderado de personas para que visiten el apartamento o para que hagan uso de las áreas comunes viola este principio, no solo en cuanto al uso de las áreas comunes, sino del propio apartamento. Todo propietario o habitante de una comunidad en propiedad horizontal tiene el deber de usar el apartamento, local e instalaciones privativas de forma tal que no cause molestias o perjuicios a los demás. El permiso de construcción correspondiente a cada edificio residencial, se otorga tomando en cuenta una dotación de servicios públicos y privados que tienen que ver con la densidad de población permitida en la zona. Invitar a un número desconsiderado de personas al apartamento o al edificio puede producir daños y perjuicios como consecuencia del exceso de consumo de agua, electricidad, ocupación de áreas comunes, molestias por ruidos, etc. Por supuesto, quedan a salvo algunas excepciones, como es el caso de la celebración de alguna fiesta o reunión eventual, pero en estas circunstancias, debe notificarse previamente a la administración la fecha del evento, su tiempo de duración y la identificación de las personas que asistirán al edificio (ver arts. 3, 8 y 39 LPH).

Puede reglamentarse que estos propietarios notifiquen previamente a la administradora o a la junta de condominio cuando alquilen el inmueble y que informen la identificación de las personas que ocuparán el apartamento. También puede exigirse que los inquilinos se identifiquen en la entrada cuando lleguen al edificio y que entreguen una copia fotostática de la cédula de identidad. Puede colocárseles un brazalete de algún color cuyo costo corra por el propietario que alquila su apartamento. Estas medidas no atentan contra el derecho de arriendo, ni contra ningún derecho o garantía constitucional y es posible acordarlas en asamblea de propietarios, aunque la junta de condominio se encuentra facultada para elaborar esta reglamentación. El procedimiento señalado garantiza la seguridad y tranquilidad de la comunidad (ver art. 3, 8, 18 y 39 LPH).

Mi primera recomendación es conversar directamente con la persona que produce o permite producir el ruido para que disminuya el sonido molesto o elimine el ruido; nunca en forma violenta. Adicionalmente, puede dirigirse una carta escrita directamente al infractor. En caso de condominios o urbanizaciones organizadas, es recomendable elevar la queja verbal o escrita a la junta de condominio, junta directiva o consejo comunal. También puede denunciarse al agraviante en la policía Municipal o ante el juez de paz de la localidad. El ruido es considerado como un hecho ilícito (alteración del orden público) y puede ser denunciado y sancionado ante estos organismos de justicia. La falta está tipificada como perturbación a la tranquilidad pública o privada. En todos los Municipios existen ordenanzas de convivencia que regulan y sancionan la producción de ruidos. Ya existen muchas decisiones al respecto en nuestro país. En algunos casos de reincidencia, se ha impuesto penas tales como el cumplimiento de servicios comunitarios en beneficio de la comunidad afectadas (ver arts. 3, 8, 39 LPH; art. 4 del Decreto venezolano 2.217 relativo a las Normas sobre el Control de la Contaminación Generado por Ruido y arts. 483 y 506 Código penal venezolano y Ordenanzas de Convivencia del Municipio respectivo).

En principio, no. Las multas son sanciones que competen exclusivamente a determinados organismos públicos, previamente facultados por la ley. Además, la ley crea procedimientos especiales para que el sancionado pueda reclamar, recurrir o apelar de la multa, se le respete el derecho a la defensa y el debido proceso, lo cual no ocurre cuando una junta de condominio impone esa sanción. Hay otras medidas.

Excepción: El caso de centros comerciales. De existir el denominado Comité Paritario, esta organización interna, puede imponer sanciones y multas por el incumplimiento de las reglamentaciones que acuerde o adopte (ver arts. Art. 49 CNRBV, 35 Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial) 

Si el propietario de un apartamento contrata a una empresa o a alguna persona para que realice alguna obra o trabajo dentro del apartamento y como consecuencia de la labor efectuada, se causa un daño a otra persona o apartamento, estará en la obligación de reparar el daño. En el caso de contratación de empresas, el contratista será solidariamente responsable con el propietario del apartamento, de los daños causados por sus trabajadores (ver art. 1.191 código civil).

 Enrique Herrera Silla

Las terrazas generalmente son áreas comunes de uso exclusivo, aunque también pueden formar parte del apartamento (en propiedad). Cualquiera que sea la situación jurídica, debe entenderse que los espacios tienen una conformación determinada en el documento de condominio que a su vez deviene del respectivo permiso de construcción del edificio. Llevar a cabo obras que modifiquen el destino de estos espacios no está permitido por la ley. Transformar la terraza en un espacio cerrado de ampliación del apartamento no puede hacerse. Podría techarse con una estructura liviana que no modificara la visual o forma arquitectónica del edificio, sin cerrarla con paredes, debiendo notificar previamente a la junta de condominio o al administrador. (Ver arts. 3, 4, 5, 10 LPH)

Si, debido a que el administrador debe conocer la identificación de todos los propietarios, principalmente, para poder elaborar correctamente el recibo de gastos del condominio. De no hacerlo, los recibos siempre saldrán emitidos a nombre del anterior propietario. Adicionalmente, las asambleas y consultas escritas, son los órganos de participación legal de los distintos propietarios que conforman el edificio, de allí que sea necesario conocer su identificación. Igualmente y para tales fines, es necesario que el propietario entregue datos de contacto, tales como número de teléfono y dirección de correo electrónico (Ver Arts. 7, 14, 22, 23 y 24 LPH).

La permanencia de animales domésticos en espacios públicos o áreas comunes, se encuentra prohibido por la ley. La circulación de animales domésticos en estas áreas solo es permitida cuando estén acompañados por quien ejerza la propiedad o la tenencia y siempre y cuando se haga uso de los dispositivos de higiene y seguridad, de acuerdo con las características del animal (Arts. 29, 30 y 31 LPPFDLC).

Nota de reflexión:

Queremos avanzar en nuevas normas que protejan aún más a las mascotas y animales en general. Ello es plausible, pero debe ir acompañado de una conducta de cuido adecuada de estos animales, que vaya a la par con estas exigencias legales. (Los derechos siempre están unidos a deberes).

La ley de propiedad horizontal contempla en su artículo 26 la condición indispensable y básica para que un inmueble pueda ser considerado de propiedad horizontal: la existencia de un documento de condominio. Junto con la ley de propiedad horizontal, este documento es la guía fundamental en las comunidades de este tipo; es el estatuto regulador de las relaciones humanas en los condominios. El documento de condominio contiene la descripción del terreno sobre el cual se construyó el edificio o conjunto, las normas que regulan y gobiernan la conducta de los copropietarios, sus deberes y derechos, las características, descripciones o especificaciones de todo el inmueble, no solo las que se refieren a las áreas comunes, sino también a las partes privativas o de apropiación individual, el uso o destino que tendrá el inmueble, el porcentaje de participación en los deberes y derechos de los copropietarios. El valor referencial del edificio o conjunto y de cada apartamento o local. También debe contener la descripción de los documentos de propiedad o títulos inmediatos de adquisición del inmueble y los gravámenes que pudieran afectarlo. De manera opcional, el documento de condominio puede establecer el régimen legal relativo a las convocatorias, asambleas de copropietarios, consultas escritas y administración del inmueble, la forma de constitución y conservación de fondos de reserva y otras directrices que contribuyan con el sostenimiento del sistema.  Podemos señalar que el documento de condominio es el título constitutivo y regulador del inmueble y de la propia comunidad.

Si se puede, aunque es muy difícil debido a las exigencias legales. Para modificar el documento de condominio se requiere la celebración de una asamblea de propietarios donde acuda el 100% de los propietarios y que este mismo porcentaje de personas apruebe tal modificación. Un solo propietario que no asista a la asamblea o que disienta de la aprobación sería suficiente para impedir que el acuerdo se considere válido. Adicionalmente, si la modificación implica un cambio estructural o arquitectónico, deberá contarse con el respectivo permiso de construcción. (ver art. 26 LPH).

Ambos cuerpos legales deben respetarse. Para responder con claridad la pregunta formulada recordaré que la ley de propiedad horizontal es el ordenamiento legal que crea la figura del documento de condominio y el que indica su contenido, no al contrario, por lo que, en principio, la ley priva sobre el documento de condominio. Sin embargo, la propia ley de propiedad horizontal permite que, para algunos temas, sea el documento de condominio el cuerpo legal que prevalezca, lo cual nos debe tranquilizar. Luego aparece entonces la pregunta: ¿Cómo saber cuándo es la ley la que nos indica qué hacer y cuándo el documento de condominio? Seré puntual: Lo relacionado con el régimen o procedimiento de convocatorias, celebración de asambleas, consultas escritas y quórum para estos medios de participación es el documento de condominio el que manda. Si el documento de condominio no señala nada al respecto, pues entonces será la ley de propiedad horizontal la que decida el procedimiento o lineamiento a seguir. Otro caso puntual en el cual el documento de condominio priva sobre la ley, es en el tema relacionado con los puestos de estacionamiento de aquellos edificios que hayan sido vendidos antes de la promulgación de la ley de propiedad horizontal (25-09-1978) o que aun habiéndose vendidos después de la promulgación de esta ley, sus documentos de condominio hayan sido registrados con anterioridad a esa fecha. En todos los demás temas o asuntos, la ley de propiedad horizontal debe prevalecer sobre el contenido del documento de condominio (ver art. 22 LPH y Decreto Presidencial Nº 3.140 de fecha 27 de febrero de 1.979 y su posterior reforma de fecha 31 de octubre del año 1.991 relativo a los puestos de estacionamiento).

En este caso, el techo del apartamento es un área común de uso exclusivo. En consecuencia, las reparaciones menores que requiera esa área corresponden al propietario. Las reparaciones mayores o que tengan que ver con problemas estructurales del techo corresponden al condominio. La impermeabilización es un gasto de mantenimiento o reparación menor, ya que no se trata del daños de la placa como tal, de una viga o columnas. Si el propietario no efectúa las reparaciones menores que le correspondan y ocurre un daño mayor, el propietario también será responsable del daño mayor que por su negligencia u omisión se haya producido (ver arts. 3, 8 y 12 LPH y  arts. 1185 y 1193 Código Civil).

En los inmuebles de propiedad horizontal, el propietario tiene la obligación de mantener en buen estado de conservación y mantenimiento las instalaciones privativas o particulares; De igual forma, las áreas comunes deben estar en condiciones de buen funcionamiento y operatividad.

Ahora bien, para poder establecer responsabilidades, debemos identificar el origen y la causa del daño. En el caso de las filtraciones se trata de molestias y daños causados por efecto del agua que se vierte a través de las paredes o pisos de uno de los inmuebles o un área del edificio, hacia otro apartamento o área. Estas anormalidades pueden producirse por la ruptura de alguna tubería o, por un grifo de agua que no ha sido cerrado adecuadamente, etc. Si la filtración es consecuencia de una tubería rota, habría que identificar la tubería, ya que si se trata de una tubería interna del apartamento o local de una persona en particular, será el propietario de este inmueble, en principio, quien deba reparar el daño; si se trata de una tubería general del edificio o del centro comercial, corresponderá al condominio o comunidad de propietarios la reparación el daño. Lo importante es identificar si la tubería sirve únicamente a un propietario o a la comunidad en general. Si la tubería sirve solo a un propietario, será el propietario el responsable de su reparación. Claro está, si la tubería se daña por acción, efecto o culpa de otra persona distinta al propietario, será aquella la responsable de reparar el daño de la tubería o resarcir los daños causados. Si se trata de una tubería general del edificio dañada en un sector que se encuentre en el interior de un apartamento, el propietario del apartamento donde se origina la filtración deberá consentir las reparaciones que se requieran para resolver el problema, debiendo ser resarcido por la comunidad de los daños y perjuicios que pudieran ocasionarle tales reparaciones, salvo el caso de que la tubería general haya sido dañada o deteriorada por su causa; de ser así, será este propietario quien deba resarcir los daños ocasionados.

En los conjuntos residenciales conformados por town houses o villas independientes, el documento de condominio generalmente señala que todas las tuberías que contienen estas unidades, pertenecen al propietario de cada inmueble. En estas situaciones no hay lugar a dudas: cada propietario debe reparar la tubería dañada.

En todos los casos enunciados y sea cual fuere la causa, tanto el propietario como el condominio -según sea el caso-, tienen la obligación de reparar la tubería y evitar que continúe el problema (ver arts. 3, 8 y 12 LPH). 

Cuando se realiza una obra considerable en el condominio, deben llevarse a cabo procedimientos previos que exige la ley para tales actos e igualmente es aconsejable tomar las medidas o precauciones que garanticen la calidad de la obra y optimicen al máximo el dinero utilizado. Hacerlo evitará inconvenientes que podrían ser muy perjudiciales para la administradora, la junta de condominio y la propia comunidad de copropietarios.  Por estas razones, seguidamente indicaré tres recomendaciones básicas al respecto:

1-Buscar varias compañías o personas acreditadas.

2-Celebrar una asamblea de copropietarios o consulta escrita para la aprobación de la obra.

3-Suscribir un contrato de obras.

Los puestos para visitantes son áreas comunes destinadas al aparcamiento de los vehículos de visitantes o invitados y son áreas comunes.  

Los puestos de estacionamiento para visitantes son espacios de toda la comunidad con ese destino o uso específico, legalmente establecido en el documento de condominio. Debido a las características de estos puestos de estacionamiento, resulta importante saber que cada propietario puede utilizar o disfrutar de las cosas comunes según su destino ordinario y sin perjuicio del uso legítimo de los demás.

Como consecuencia de lo expuesto, podemos señalar que los puestos de estacionamiento para visitantes no pueden ser utilizados por los propietarios para el uso particular de sus vehículos (ver arts. 5 y 8 LPH).

La obligación del propietario de pagar los gastos comunes, sigue siempre a la propiedad del apartamento o local. Esto significa que el propietario se encuentra en la obligación de contribuir con este pago, aun de gastos comunes causados con anterioridad a la fecha en que haya adquirido el inmueble. Este tipo de obligaciones son denominadas “obligaciones reales”, en latín “propter rem”. Son obligaciones que recaen sobre el bien o sobre la cosa que genera la obligación. La deuda es generada por la cosa, está ligada a su propiedad.  En la práctica, si una persona compra o adquiere un apartamento o local en propiedad horizontal, debe cerciorarse que el pago de gastos comunes respectivos se encuentre al día, porque en caso de existir alguna deuda de meses anteriores a la fecha de la venta o negociación, el adquiriente será responsable de cumplir con los pagos de esas fechas anteriores. Por supuesto que el nuevo propietario tiene derecho de reclamar al anterior dueño, el pago que debió hacer de los gastos comunes anteriores. (ver art. 13 LPH).

No, porque se trata de un gasto común y los gastos comunes deben ser pagados por los propietarios en proporción a las alícuotas que tengan establecidas sus respectivos documentos. Esta disposición es una de las características más resaltantes de la propiedad horizontal y no puede violarse (ver art.7 y 12 LPH).

No. La ley no lo contempla. Aunque parezca justo aplicar algunas medidas a los morosos en los gastos de condominio, solo se permite dos actuaciones contra estas personas: ejercer una cobranza extraordinaria efectiva o demandarlos por la falta de pago. Aplicar medidas distintas puede significar la comisión de ciertos delitos tales como la prohibición de hacerse justicia por si mismo y la violación de algunas garantías o derechos de rango constitucional. 

El deber de pagar los gastos del condominio siempre es una obligación del propietario del inmueble. Los negocios -buenos o malos- que pueda hacer el propietario con su inmueble no son de la incumbencia de la comunidad. Si el propietario tiene un arrendatario que no le paga el canon de arrendamiento, debe iniciar las acciones para desalojarlo o para que cumpla con su obligación, pero nunca esta situación puede justificar la falta de pago de los gastos comunes del apartamento (ver arts. 7 y 12 LPH).

Por supuesto que sí. Los ascensores son bienes comunes de uso común, por lo cual los gastos causados para la conservación, reparación o reposición de alguno de sus elementos deben ser cubiertos por todos los propietarios, de acuerdo con el porcentaje o alícuota que tenga establecido el apartamento. Solo si los ascensores estuviesen asignados a algunos propietarios en particular y no a todos, el gasto de mantenimiento o de reparación correspondería a los propietarios beneficiados. De no ser así, repito, todos pagan (ver arts. 5, literal “h”; 7, 8, 11, 12 y 14  LPH).

 Enrique Herrera Silla

La junta de condominio debe acordar esta decisión de manera formal en el libro de actas de junta de condominio. No es necesario que la asamblea de propietarios lo acuerde, a menos que el documento de condominio así lo disponga. La junta de condominio debe autorizar a la administradora en el acta para que ésta ejerza en nombre del condominio la acción judicial y puede facultar a la administradora para que designe al abogado o abogados de su confianza para el inicio de estas gestiones judiciales. Luego de ello, el abogado o abogados podrán iniciar sus gestiones profesionales (ver art. 18, literales “d” y

“e” y art 20, literal “e” LPH).

Los gastos comunes pueden ser ordinarios o extraordinarios. 

Los gastos comunes ordinarios, son gastos que se refieren a las erogaciones de dinero corrientes que tienen que ver con la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes. Son los gastos causados para satisfacer el uso y disfrute de las cosas comunes y de los servicios que éstas prestan. En general, son los gastos que se ocasionan para cuidar y vigilar las cosas comunes, los efectúa el administrador del edificio de manera cotidiana o periódica y lo hace para cumplir con algunos de sus deberes fundamentales. 

Los gastos comunes extraordinarios son aquellos que no se producen de manera periódica y en algunos casos no pueden preverse. Son ocasionados por razón de alguna mejora significativa o por alguna emergencia en el condominio.  Si se trata de un gasto ocasionado por alguna emergencia, aun siendo un gasto extraordinario, en principio no requiere la aprobación de la asamblea de copropietarios para su pago, por razón de la rapidez que este tipo de eventualidades pudiera exigir, por ejemplo: ruptura de una tubería central de agua  del edificio o de alguna otra emergencia. Este criterio, está fundamentado en la facultad conferida al administrador de poder realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes, así como también en la atribución que tienen tanto el administrador como cualquier propietario de poder ejecutar por sí solos los actos de conservación y administración que sean de urgente necesidad (ver artículo 21 LPH).

Por mandato de los artículos 7, 12 y 13 de la LPH, todos los propietarios están obligados a pagar los gastos comunes (ordinarios y extraordinarios).

El hecho de no estar viviendo en el apartamento, no es motivo legal para dejar de pagar los gastos comunes. Mientras una persona sea propietaria de un apartamento de edificio en propiedad horizontal, está en la obligación de pagar los gastos comunes.

El Fondo de reserva es una cuenta creada para cubrir gastos comunes extraordinarios o eventuales de la comunidad. Como su nombre lo indica, constituye las reservas económicas o financieras del condominio. El fondo de reserva puede ser creado de dos formas: por la decisión del promotor del edificio o por acuerdo de copropietarios, en este último caso mediante asamblea o consulta escrita. 

Cuando el promotor toma la iniciativa de crear el fondo de reserva, generalmente lo hace constar en el documento de condominio o en su reglamento, por lo que la comunidad tendrá que someterse a lo establecido en alguno de estos cuerpos legales.

Si el documento de condominio o el reglamento, no señalan nada con relación al fondo de reserva, la comunidad debe establecer su regulación, mediante acuerdo en una asamblea de copropietarios o por medio de acuerdo en consulta escrita, como ya se indicó. Debido a la morosidad de algunos propietarios, el fondo de reserva generalmente se desvirtúa y termina siendo utilizado para cubrir los gastos comunes ordinarios, lo cual puede traer como consecuencia su eliminación. Esta práctica utilizada en la administración de los condominios no se encuentra prohibida en la Ley; sin embargo, si el documento de condominio o el reglamento, según sea el caso, regula la forma en que debe ser gastado o utilizado el fondo de reserva, deberá manejarse de acuerdo con lo que señalen cualquiera de estos documentos.

Si se puede, aunque debe tomarse en cuenta si el porcentaje de apartado o ahorro mensual está señalado en el documento de condominio. De ser así, puede crearse un fondo complementario de reserva que aumente el porcentaje total mensual a cobrar. Por ejemplo, si el documento de condominio contempla que debe hacerse un apartado mensual del 10% de los gastos totales, puede acordarse crear otro fondo de reserva con un apartado igual, lo que en la práctica significaría contar con un apartado mensual del 20%. Si el documento de condominio no señala nada al respecto, puede aumentarse el fondo de reserva originario. En ambos casos, es en la asamblea de propietarios o mediante una consulta escrita, donde se acuerda y toma la decisión (ver arts. 18, 22 y 26 LPH)